Location, c’est quoi le bail ?

bail locatif

Location vide ou meublée ? La réglementation applicable à votre location à usage d’habitation principale diffère selon que le logement est loué vide ou meublé. Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre …) est garni d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante.

Comment établir le bail ?

Le contrat de location

La rédaction d’un bail ou d’un contrat de location, signé par le bailleur et le locataire est obligatoire. Il doit être fait en deux exemplaires originaux dont un est remis à chaque partie.

Le bail peut être établi :

  • par un agent immobilier, s’il est intervenu dans la recherche du locataire,
  • directement entre le propriétaire et le locataire.
  • par un notaire : c’est alors le plus souvent un acte authentique, dont une copie sera délivrée à chacune des parties.

Des modèles de contrats sont disponibles auprès d’associations de propriétaires ou de locataires, sur Internet ou dans des librairies spécialisées.
Il faut faire attention à bien utiliser un modèle correspondant au type de location choisie (vide ou meublée).

Cas particulier de la location à un mineur :
En principe un personne âgée de moins de 18 ans, donc mineure, est incapable de contracter au regard des règles de droit civil. Un mineur ne peut donc signer seul un contrat de bail, il a donc besoin de la signature de ses représentants légaux, parents ou tuteur. En pratique le bail est donc établi au nom du mineur et signé par lui plus ses représentants légaux. Il en sera de même pour une demande d’allocation logement.
Par exception, le mineur peut être autorisé à accomplir des actes juridiques s’il est émancipé (au terme d’une procédure et à condition d’avoir plus de 16 ans) ou marié.

Le bail d’un logement loué vide à usage d’habitation principale.

Les mentions obligatoires dans le contrat :
  • nom et adresse du bailleur
  • description du logement et des annexes (cave, garage, jardin…),
  • la surface du bien loué,
  • destination du bien loué : à usage d’habitation ou professionnel,
  • énumération des parties communes,
  • montant du loyer, modalités de paiement et règles de révision du prix du loyer,
  • montant du dépôt de garantie,
  • date du début du contrat / durée du contrat.

Les documents devant être joints au bail :

  • l’état des lieux,
  • un extrait du règlement de copropriété,
  • un engagement de caution si le propriétaire exige la caution d’un tiers,
  • un dossier de diagnostic technique comprenant : le diagnostic de performance énergétique qui est un document destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement (depuis le 1er janvier 201, le classement du logement au regard de la performance énergétique doit figurer dans les annonces de mise en location) ; l’état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité; le constat d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
  • une information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble (depuis le 8 mars 2007).

Les pièces qui ne peuvent pas être demandées au locataire

  • photographie d’identité hormis celle de la pièce justificative d’identité,
  • carte d’assuré social,
  • copie du relevé de compte bancaire ou postal,
  • attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal,
  • attestation d’absence de crédit en cours,
  • autorisation de prélèvement automatique,
  • jugement de divorce,
  • attestation du précèdent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dés lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs,
  • attestation de l’employeur dés lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire,
  • contrat de mariage, le certificat de concubinage,
  • chèque de réservation du logement,
  • dossier médical personnel,
  • extrait du casier judiciaire,
  • remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence de dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil,
  • la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants,
  • attestation de non inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Le bail d’un logement meublé à usage d’habitation principale

La loi MOLLE (loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2009 est venue préciser que la réglementation des locations meublées est d’ordre public (Code de la Construction et de l’Habitation : L632-1 et suivants) ; cette disposition est d’application immédiate.

Le contrat de location d’un logement meublé doit être établi par écrit.

Certains documents doivent être joints au contrat :

Il s’agit tout d’abord des diagnostics techniques déjà évoqués s’agissant d’une location vide (voir chapitre le logement doit être décent), exception faite de la notice d’information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble qui ne s’applique pas aux locations meublées.

Il faut également annexer au bail un inventaire et un état détaillé du mobilier qui dresse la liste des meubles mis a la disposition du locataire et décrit leur état. Il doit être le plus précis possible.

Le bailleur est tenu de :

  • mettre le logement à disposition du locataire et le conserver en bon état de réparation,
  • entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat,
  • assurer la jouissance paisible du logement à son locataire,
  • garantir le locataire contre tous les vices ou défauts qui l’empêcheraient d’utiliser normalement le local : humidité, infiltrations, défaut d’étanchéité des cheminées par exemple.

Le locataire doit :

  • payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail,
  • utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail,
  • répondre, le cas échéant, des dégradations et de l’incendie des locaux,
  • souscrire un contrat d’assurance incendie et dégâts des eaux (le propriétaire peut d’ailleurs obliger le locataire à souscrire un contrat incendie et dégâts des eaux).

En savoir plus sur la réglementation des logements décents

Durée du bail à usage d’habitation principale

La durée du bail d’un logement loué vide

La durée du bail est de trois ans minimum si le bailleur est un particulier (ou une société civile immobilière familiale) et de six ans pour les personnes morales (ex : une société, une association). Le bail est tacitement reconductible c’est-à-dire que, parvenu à son terme, il se renouvelle automatiquement si aucune des parties n’a donné congé.

Exceptionnellement la durée du bail peut être inférieure à trois ans mais supérieure à un an lorsqu’un évènement précis justifie que le bailleur, personne physique, ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit alors mentionner les raisons et l’évènement invoqués. Le locataire doit se voir confirmer la réalisation de l’évènement deux mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut, le contrat de location est réputé établi pour une durée de trois ans.

Si votre bailleur est l’office HLM, la durée de votre contrat est illimitée.

La durée du bail d’un logement loué meublé

La durée de la location est d’un an. A son expiration, le bail est reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire.

Cependant, le propriétaire peut également proposer (en respectant un préavis de trois mois) un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an.

Cas particuliers :
Lorsque le logement est loué à un étudiant, la durée du bail peut être limitée à 9 mois, et non renouvelable tacitement

La location à un mineur émancipé

Le Code civil fixe la majorité à 18 ans. En dehors de ce seuil, la minorité entraîne une incapacité de principe, le mineur a donc l’interdiction de faire tout acte juridique.

En principe, le mineur ne peut signer seul un contrat de bail. Il a besoin de la signature de ses représentants légaux. Chacun des parents peut signer seul pour le mineur.
Si les parents n’ont plus l’autorité parentale, leur tuteur peut signer le bail.

Par exception, le mineur peut être autorisé à accomplir des actes juridiques. Il faut pour cela qu’il soit émancipé, donc qu’il ait plus de 16 ans.
Le mariage l’émancipe de plein droit. En dehors de ce cas, l’émancipation résulte d’une décision de justice du juge des tutelles, avec consentement des parents, s’il y a des « justes motifs » pour la demande.

Sachez que si vous êtes mineur et non émancipé, vous pouvez prétendre aux prestations logement de la CAF.
Toutefois, la demande d’aide au logement doit être contresignée par vos parents et leur accord écrit est nécessaire pour que l’aide soit versée sur votre compte bancaire.

Congé du bail à usage d’habitation principale

Dans le cadre d’un logement loué vide

Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de l’acte d’huissier. En pratique vous devez donc payer les loyers et charges pendant ces trois mois, même si vous partez avant la fin de votre préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Pensez à conserver une copie de votre congé ainsi que l’accusé de réception.

Le Congé à l’initiative du locataire

Le locataire peut partir à tout moment sans avoir à se justifier. Pour cela il doit donner congé, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier, avec un préavis de trois mois.

Ce délai de préavis peut être réduit à un mois pour les raisons suivantes :

  • Mutation professionnelle,
  • Perte d’emploi (licenciement ou fin de CDD),
  • Nouvel emploi suite à une perte d’emploi,
  • Obtention d’un premier emploi,
  • Bénéficiaire du RSA. La loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 à expressément prévu que tous les bénéficiaires du RSA (RSA-socle, RSA-activité) peuvent désormais prétendre au préavis réduit à un mois.

Vous devrez pour cela justifier de votre situation.

Le Congé à l’initiative du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour la date d’expiration du bail et avec un préavis de six mois minimum avant cette échéance.

Le congé doit donc parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Il doit également indiquer, sous peine de nullité, le motif allégué, qui ne peut être que :

  • La reprise du logement afin de l’occuper lui-même ou par certains membres de sa famille, à titre de résidence principale,
  • La vente du logement (il doit alors obligatoirement en proposer l’achat au locataire),
  • Un motif légitime et sérieux (par exemple, le non respect par le locataire en cours de bail de l’une de ses obligations).

Il doit par ailleurs contenir certaines mentions ou indications particulières selon le motif.

A défaut de respecter ces conditions de forme et de délai, le congé est nul et le bail parvenu à son échéance est reconduit tacitement pour une durée de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans s’il s’agit d’une personne morale. Il n’est alors pas nécessaire de signer un nouveau contrat, on conserve l’ancien, puisque c’est un nouveau bail qui s’opère aux conditions de l’ancien bail.

Résiliation du bail et expulsion

Si en cours de bail, le locataire n’exécute pas l’une ou plusieurs de ses obligations (ex : non paiement des loyers ou charges, défaut d’entretien du logement risquant de dégrader gravement le logement, troubles de voisinage…), le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail. Le juge apprécie chaque cas en fonction de la gravité des manquements allégués.

Par ailleurs, sachez que les contrats de location contiennent souvent une clause résolutoire qui permet d’obtenir la résiliation automatique du contrat lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Le juge ne peut que constater la résiliation du contrat, elle s’impose à lui.

Pour les locations vides, la mise en œuvre d’une clause résolutoire est réglementée par la loi et ne peut concerner que :

  • Le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
  • La non souscription d’une assurance des risques locatifs,
  • Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Dans le cadre d’un logement loué meublé

Le congé

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.

Le bailleur peut donner congé à la date d’expiration du contrat de location en respectant un préavis de trois mois et doit motiver son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
Dans les locations meublées, la forme du congé n’est pas réglementée. Le congé doit être délivré dans les formes énoncées au contrat ou à défaut, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.

De la même manière, sauf dispositions contraires du contrat, et en application des règles de procédure civile, le point de départ du délai de préavis sera la date de réception de la lettre ou le jour de la signification de l’acte d’huissier.

Attention : Pensez à conserver une copie de la lettre que vous adressez au propriétaire et d’y agrafer la preuve de l’envoi, puis de l’avis de réception lorsque vous le recevrez.

Résiliation du bail et expulsion

Si en cours de bail, le locataire n’exécute pas l’une ou plusieurs de ses obligations (ex : non paiement des loyers ou charges, défaut d’entretien du logement risquant de dégrader gravement le logement, troubles de voisinage…), le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail. Le juge apprécie chaque cas en fonction de la gravité des manquements allégués.

Le contrat de location contient en outre souvent une clause résolutoire permettant de résilier automatiquement le bail lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (ex : non paiement du loyer, défaut d’assurance).

Attention si le bail est résilié judiciairement ou à la suite d’un congé délivré par le bailleur, et que vous ne quittez pas de vous-même le logement, le bailleur pourra demander en justice votre expulsion.

Vous trouverez en cliquant sur ce lien un « exemple de lettre de congé émanent du locataire » ainsi que « les étapes indispensables avant votre départ »

Les quittances

En contrepartie du paiement du loyer le locataire peut demander une quittance. C’est un document qui atteste le paiement du loyer et des charges et doit comporter le détail du loyer de base, des charges, l’adresse du logement, le mois concerné, la signature du propriétaire.

Dans le cadre d’une location vide, le bailleur est tenu de transmettre (par voie postale, électronique ou fax) gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Dans le cadre d’une location meublée il est également tenu de la remettre gratuitement au locataire, à sa demande.

L’assurance habitation

L’assurance contre les risques locatifs est obligatoire en cas de location d’un logement vide.

S’il s’agit d’un appartement meublé, il n’existe aucune obligation légale ou réglementaire de s’assurer, seule une clause du bail peut l’imposer au locataire (ce qui est fréquent). En toutes hypothèses, même en l’absence de clause dans le bail, il est important que le locataire, d’un logement meublé ou vide, s’assure car sa responsabilité peut être mise en cause.

En pratique, le locataire souscrit un contrat d’assurance multirisque habitation qui va regrouper en un seul contrat l’ensemble des garanties liées à l’occupation du logement, aux dommages subis par les biens et aux préjudices susceptibles d’être causés à des tiers (incendie, dégâts des eaux, explosions, responsabilités, vols…).

Attention !
En tant que locataire, il est essentiel de souscrire un contrat d’assurance, qui il vous permet de couvrir les conséquences financières découlant d’un dommage dont vous pourriez être responsable.
Cela vous évite de vous retrouver en grande difficulté financière si, à la suite d’un sinistre, vous devez dédommager le bailleur ou un tiers victime. Il est important de vérifier avec votre assureur l’étendue du contrat proposé et en cas de besoin prévoir des extensions de garantie.
Sachez également que le défaut d’assurance peut faire l’objet d’une clause de résiliation de plein droit du contrat de location.

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