Le dépôt de garantie
Il peut être demandé au locataire lors de la signature du bail de verser un dépôt de garantie appelé également « caution ». Cette somme sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations.
S’agissant d’une location vide, le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer sans les charges, et sera restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clefs.
Attention, depuis la loi MOLLE, si le bailleur exige un dépôt de garantie, il ne peut pas demander en plus au locataire de payer d’avance plus de deux mois de loyer. Pour les locations meublées, c’est le contrat de location qui fixe le montant et le délai de restitution du dépôt de garantie.
Au départ du locataire, le bailleur peut déduire du montant du dépôt de garantie les sommes restant dues par ce dernier au titre notamment de : loyers impayés, régularisation de charges, frais de réparation ou de remise en état incombant au locataire. En toutes hypothèses, les sommes retenues par le bailleur doivent être dûment justifiées.
Bon à savoir :
Le projet de loi (texte adopté n°742) renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs prévoit en cas de non restitution du dépôt de garantie une majoration de 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard.
Par contre, ce même projet prévoit que dans le cas où les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté de comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du dépôt de garantie doit alors intervenir dans un délai de 1 mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
En cas de difficulté pour récupérer le dépôt de garantie, vous devez écrire au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant le remboursement des sommes dues ou les justificatifs l’autorisant à garder tout ou partie du montant.
La caution solidaire
Le bailleur peut exiger qu’une tierce personne se porte caution solidaire ou « garante » pour assurer le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.
L’engagement de caution doit être obligatoirement un acte écrit et doit comporter certaines mentions obligatoires sous peine de nullité du cautionnement. L’acte de caution peut être établi sur le bail ou en annexe.
Deux types de caution :
A durée déterminée : Elle couvre en général la durée du bail et ne peut être dénoncée avant son échéance.
A durée indéterminée : Elle peut être résiliée à tout moment mais s’agissant d’un logement loué vide à usage d’habitation principale, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin du bail en cours.
A savoir
ATTENTION : Se porter caution solidaire est un acte à ne pas prendre à la légère : le garant peut être appelé à tout moment à payer les dettes locatives du locataire.
Il existe une alternative au cautionnement : les assurances de loyers impayés qui sont souscrites par le bailleur, parmi lesquelles la Garantie de risques locatifs (GRL) .
Depuis la loi MOLLE du 25 mars 2009 (loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) appelée aussi loi Boutin, le recours au cautionnement est réglementé pour les locations vides :
Si le bailleur est une personne physique, il peut choisir entre souscrire une assurance garantissant les obligations locatives ou demander un cautionnement. Cependant, dans le cas où il aurait souscrit une assurance, il ne peut pas demander en plus un cautionnement au locataire sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. Attention: si le contrat d’assurance souscrit est un contrat GRL aucune caution ne peut être demandée même pour les locataires étudiants ou apprentis.
Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile familiale, et même s’il n’a pas souscrit d’assurance, il ne peut demander de cautionnement que si celui-ci est accordé par un organisme, essentiellement le FSL ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.