C’est quoi la colocation ?

Vous êtes tenté par la convivialité de la colocation et son rapport qualité/prix avantageux ?

Elle est définie « comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». La colocation peut concerner un logement loué vide ou meublé ; elle suit alors le régime juridique applicable au type de logement concerné, vide ou meublé.

Sachez que la colocation peut revêtir deux formes :

• le plus souvent à bail unique : le bailleur signe un seul bail avec tous les colocataires, pour un même logement avec un loyer unique, laissant ensuite ceux-ci organiser ensemble le partage de l’espace loué et la contribution au loyer. Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. En cas de départ ou d’arrivée d’un locataire, bailleur et locataires pourront signer un nouveau bail ou un avenant modifiant le contrat initial.
• plus rarement plusieurs baux : un contrat de bail est établi au nom de chaque locataire, chaque location comportant une partie à usage privatif (généralement une chambre) ainsi que des parties communes (salon, salle de bains, WC, cuisine…) et chacun versant une part de loyer fixée dans le bail.

Conséquence de la colocation à plusieurs contrats : le bailleur doit signer un nouveau bail pour chaque nouveau locataire ainsi qu’un état des lieux.

En grande majorité les colocations se font à bail unique et avec une clause de solidarité. Dans cette hypothèse, prenez garde à plusieurs points :

• les charges récupérables sont en principe fixées selon le montant réel des charges du logement loué : une provision mensuelle est fixée et une fois par an le bailleur doit procéder à la régularisation des charges c’est-à-dire comparer les charges réelles aux provisions versées, faisant apparaitre un solde en faveur ou à la charge du locataire. Dans le cas d’une colocation les charges peuvent également être fixées par forfait c’est-à-dire une somme fixe non susceptible de régularisation.
• soyez vigilant quant au choix de vos colocataires. N’hésitez pas à vous renseigner sérieusement sur leur solvabilité, pour être certain du bon paiement des factures, du loyer et des charges,
• si en pratique chaque locataire paie seulement une part du loyer et des charges, légalement chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives).

• lorsqu’un seul des colocataires souhaite quitter le logement, il peut le faire sans l’accord des autres . Il doit donner congé au bailleur (selon les modalités et le délai de préavis applicables au type de logement).

Le contrat de bail se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

Le bailleur ne peut pas imposer un nouveau locataire. De même, les colocataires ne peuvent faire entrer de nouveau colocataire qu’avec l’accord du bailleur. L’entrée d’un nouveau colocataire implique la signature par les parties d’un avenant au contrat de bail ou d’un nouveau contrat.

• dans le cas où le bail contient une clause de solidarité, si l’un des colocataires a donné congé, la durée de son engagement solidaire dépend de la présence ou non d’un nouveau colocataire.

Ainsi, si un nouveau colocataire figure au bail, la solidarité du colocataire sortant prendra fin à la date d’expiration de son préavis. A défaut de nouveau colocataire, la solidarité de colocataire sortant ne prendra fin que 6 mois après la date d’expiration de son préavis.

Conséquences pour le garant du colocataire sortant: l’engagement solidaire du garant suit le même régime que l’obligation du colocataire sortant lui-même. En présence d’un nouveau colocataire, le garant sera libéré de son engagement, comme le colocataire sortant, dès l’expiration du préavis. En l’absence de nouveau colocataire il ne sera libéré de son engagement que 6 mois après l’expiration du préavis.

• restitution du dépôt de garantie : le locataire qui quitte les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie.

Point sur la sous location :

La sous location est désormais réglementée :

• le locataire ne peut céder le contrat de location ou sous louer le logement sans l’accord écrit du bailleur,
• le prix du loyer au m2 de surface habitable des locaux sous loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal,
• Le locataire doit transmettre au sous locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.